8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，根据有关规则统一调整为LPR（贷款市场价格利率）定价方法。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过有关途径自助转回或与贷款经办行协商处置。
五大行为什么同时发出相同公告？有关LPR新规的意思是？有房贷的人到底需不需要转成LPR？转成LPR是否会省钱？在更长的周期LPR利率走向会不会遭到政策和经济的变化影响？针对购房者关心的问题，凤凰网财经联系到国家金融与进步实验室房产金融研究中心主任蔡真，对新政进行解析。
五大行出的新规的意思是？
五大行同时出新规的意思是？蔡真对凤凰网财经表示，“其实就是完成任务”。
“早前央行规定要在8月31近日完成转换，部分人可能没调换，但依据大多数的意愿，譬如说可能80%的人都选择了转换，就根据这个来改了，由于不做这个操作，非常可能31近日就不可以完成，我感觉这个公告的意思比较简单，不需要过多解析。”
此番五大行针对LPR定价调整的公告有一个基础，是央行在2019年末发出的公告：为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款顾客正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31近日全部完成。
结合起来看，这类公告的内容有如下含义：
依据个人住房贷款定价基准的转换规则，转换后的定价基准有两个选择：LPR或固定利率。具体选择哪种，可由借款人与银行协商确定，但借款人只有一次选择权，转换之后不可以第三转换。
8月24日之前，固定还是LPR可以自行操作确定，但凡没做选择的8月25日将统一批量由银行转成LPR。但个人假如有异议，可以在2020年12月31日之前转回固定利率。
到底需不需要转成LPR？是否会省钱？
对于购房者（有房贷者）来讲现在面临两个选择，固定利率和浮动利率。
选择之1、固定利率。根据4.9%基准利率，个人房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等打折利率，那样目前对应的利率为：七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率为5.39%，上浮20%利率为5.88%。假如选择了固定利率，那样将来将维持目前的利率，直至还清贷款，不再改变。
选择之2、LPR浮动利率。第一需要明确的是，转换为参考LPR定价后，利率的表示方法将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准。这次改革参照的LPR（定价基准）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）。
示例一。倘若个人原有房贷利率是上浮1.1倍，也就是5.39%。
5.39-4.8=0.59。那样0.59就是他以后的房贷固定加点数。未来的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，今年利率就是4.8+0.59=5.39。
但到重订价日，2021年的1月1日，会依据2020年的12月的LPR价格来调整个人贷款利率。譬如2021年LPR调整成了4.5%，那样刚刚那个例子的利率就是4.5+0.59=5.09。
示例二。倘若个人原有房贷利率是打九折的，也就是4.41%。
4.41-4.8=（-0.39），那样-0.39就是以后的房贷固定减点数。
而日后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，利率就是4.8-0.39=4.41。
到重订价日2021年的1月1日，同样会依据2020年12月的LPL价格，来调整房贷利率。
那样到底需不需要转换？蔡真觉得，“一定是要转的，由于利率的趋势是下行的”。
不久前，在国家金融与进步实验室（NIFD）房产金融二季度季报中，曾有如下剖析：在中央稳杠杆和加大金融风险防范解决的大背景下，个人购房贷款余额增速仍将继续维持缓慢下行趋势；伴随LPR定价机制的推行和LPR缓慢下行趋势的延续，将来1~2年整个房贷市场利率还会继续降低。
蔡真对凤凰网财经进一步讲解，“短期来看利率有下行的趋势，从早几个月开始遭到疫情影响，利率是这个状况。长期来讲，目前全球都是负利率，大家目前讲的要珍惜目前的利率空间、货币政策空间，事实上这个趋势还是在的。另外可以看到LPR五年期的（利率）可能不会降那样快，目前有一些利率的掉期的商品，事实上已经反映出将来它是会降低的，所以（利率）降低的话自然是转了。”
“对于固定选择来讲，当（利率）上升的时候固定是有好处，但目前整体是降低的，大多数专家，包含一些老百姓都能算得了解，都是比较一致的建议，没非常大的分歧。”
所以对于购房者来讲，转换成LPR后是不是可以省钱？
蔡真表示，这其实是一个机会本钱的定义。“假如你没转换，相对于转换的人来讲一定是多交钱了，不论是选明年1月1日，还是按一个整周期是8月31日调整，当你进行首次调整的时候，利率应该都是降低的，降低的话相比原有些状况一定是省钱了，由于第一次加点的调整是需要维持是一样的，这未来的调整再依据加减来。其实大多数人应该是减点，由于这几年大多数人的房贷利率都是打过折的，除去二套房，是（浮动利率）往上浮动的。”
在更长的周期内，房贷利率会发生变化吗？
各商业银行规定个人住房贷款的最长贷款期限为30年，根据大多数人现在的看法来看，利率短期内呈现下调趋势，但在更长的周期内，风向会不会发生改变？政策会不会发生变化？
“这是一个大问题”，蔡真对凤凰网财经表示，其实所谓的长期趋势，假定假如不发生世界大战这样的情况，没销毁资本如此的一些状况，资本还是整体过剩的。”依据NBR的一篇研究，其实全世界负利率只有两次，一次是在一次大战之前，一次是在二次大战之前，那样无论是房屋、债券，政府债券的到期收益率都到负的了，为何？就是资本过剩，然后通过战争致使了资本的销毁，销毁之后又重新再回来。”
“所以这个事情大家不说的那样笃定，由于确实30年未来的政策变化大家是非常难判断的，但这种经济基本面的原因是否会有改变。其实我感觉所谓的长期不说到30年，5年到10年是大概的，假如大的国际经济环境没发生紧急变化，大家还是处在一个长期资本过剩的状况。
除非有新的技术引致了新的投资，譬如说结构、产业上吸引到新的超高利润率的投资的状况，或许会带动整体的（经济变化）。大家讲利率一定是最根本的自然利率，或许会有一些上升，但现在来看如此的可能性较低。其实长期来讲，下行是个大的趋势，中国好一点，不像西方、像日本目前就已经这么低了，货币政策的空间是非常低的。所以（中国）有这个空间，其实对于买家来讲还是非常受益的。”
